Зачастую приезжие думают, что арендовать квартиру в Германии им не составит труда. Казалось бы, деньги у меня есть, сейчас приеду и сниму за день квартиру, какая больше мне понравится. Но реальность рынка недвижимости такова, что это не вы выбираете квартиру, а она вас. Так как желающих снять квартиру с каждым годом в Германии прибавляется, а застройка нового жилья сильно ограничена, то конкуренция (особенно в крупных городах) просто огромная!
Изучив наше руководство, вы сможете понять как арендовать квартиру в Германии без лишних иллюзий и нервов. Предупрежден – значит вооружен. Итак, к делу!
Вместо предисловия: немецкие термины при аренде жилья
Чтобы понимать о чём идёт речь, мы составили краткий список понятий, которые обязательно знать при поиске жилья.
- Kaltmiete («холодная арендная плата») – стоимость квартиры без коммунальных услуг
- Warmmiete («теплая арендная плата») – стоимость квартиры с учётом коммунальных услуг. Эту сумму вам фактически нужно платить каждый месяц.
- Nebenkosten – коммунальный платежи (разница между Warmmiete и Kaltmiete). Сумма фиксирована вне зависимости от расхода. По истечении календарного года пересчитывается расход и тогда, избыток вам вернут или напротив нужно будет доплатить. Электричество сюда не входит.
- Kaution – залог, его нужно оплатить после подписания контракта на аренду и до заселения в квартиру. Обычно составляет 2-3 Kaltmiete. При выселении из квартиры вам возвращают залог, при условии, что вы сдали квартиру в таком же виде, как и принимали. В противном случае, из Kaution будут вычтены затраты на ремонт.
- Erdgeschoss (EG) – первый этаж.
- Dachgeschoss (DG) – этаж под крышей, мансардный.
- Почти все квартиры сдаются без мебели. Кухня также может отсутствовать.
- Если кухня есть, уточните сдается она вместе с квартирой или её надо выкупить.
Шаг 1 – поиск квартиры
Реальность такова, что найти квартиру проще всего онлайн. Да, может быть вам повезет и подвернется неплохой вариант в местной газете или вам поможет знакомый – это 1 шанс на тысячу. Проще всего и арендодателю, и арендатору на сегодняшний день найти друг друга в интернете.
Поэтому список ниже – 5 лучших сайтов по поиску жилья в Германии:
- ImmobilienScout24.de — самый популярный сайт в Германии, тут больше всего предложений.
2. Immowelt.de — главный конкурент первого сайта. Принцип одинаковый, но предложений всё-таки меньше.
3. 1a-immobilienmarkt.de — также сайт для поиска жилья, но не имеет своего приложения.
4. ebay-kleinanzeigen.de — является сайтом-доской объявлений. Тут вы найдете в основном предложения от частников. Единственный минус, чаще всего тут с фотографиями не заморачиваются и бывает тяжело вообще оценить квартиру. Зато тут можно найти очень выгодные варианты.
5. wg-gesucht.de – тут можно найти комнату и хорошо сэкономить. Квартиры сдаются по типу Wohngemeinschaft, то есть жилое объединение, проще говоря, коммуналка.
На всех сайтах вы можете удобно отсортировать предложения: по площади, количеству комнат, стоимости, району и т.д. Это значительно сократит время поиска и позволить арендовать квартиру, которая наиболее точно соответствует вашим запросам.
В поиске квартиры нужно действовать быстро и расчетливо – на долгие раздумывания нет времени. Удачные предложения обычно разбирают как горячие пирожки в течении нескольких часов: арендодатель получает 20-30 заявок и блокирует объявление на сайте. Поэтому очень полезной является функция оповещений через приложения. Установите приложения первых двух сайтов и настройте уведомления под выбранные параметры и получайте уведомления на телефон сразу же, как появится подходящее вам предложение на сайте. И если вариант вам действительно нравится, сразу же связывайтесь с арендодателем. Вас никто не обязует снять первую попавшуюся квартиру, а так вы хотя бы посмотрите квартиру и может действительно повезет – и звезды сойдутся именно на ней.
Шаг 2 – пишем арендодателю
Первое на что стоит обратить внимание, что как уже упоминалось выше, конкуренция чрезвычайно высока, поэтому отнеситесь к составлению резюме и своего профиля на сайте максимально ответственно:
- установите настоящую фотографию в вашем профиле. Это не должно быть «фото на паспорт», просто любительская приятная фотография, которая располагает вам ответить. Ведь арендодатели тоже люди и встречают, как говорится, по одежке.
- Заполните ваш профиль: укажите вашу профессию, сколько человек будет жить вместе с вами, есть ли у вас домашние животные, курите или нет. Это всё придает «жизни» вашему аккаунту и выгодно выделяет вас среди безликих профилей.
Далее, вы нашли неплохой вариант — самое время связаться с автором объявления. По ту сторону экрана может быть собственник (privat) или риелтор (Makler). Маклер будет выбирать арендатора наиболее прагматично, для него главное, чтобы вы были платежеспособны на 100%. Тогда как собственник выбирает более лояльно: ему с вами еще решать дела, и тут личная симпатия играет немалую роль наравне с финансовой составляющей.
Практически во всех сервисах есть внутренний чат, где вы можете общаться с арендодателем. Если вы увидели подходящий вариант, лучше всего будет отправить краткое сообщение визитку: представиться, задать вопрос, если что-то конкретное вас интересует, и сразу договорится на просмотр квартиры. Обратите внимание, что автор объявления в этот момент получает шквал заявок и ему может быть совсем не до того, чтобы подробно отвечать на вопросы. Поэтому лучше будет расспросить о нюансах уже при личной встрече.
Шаблон для первого сообщения:
Sehr geehrter Herr Müller/ geehrte Frau Müller,
Mein Name ist ______, ich bin __ Jahre alt und arbeite als ______. Meine Ehefrau/Partnerin und ich sind auf der Suche nach einer Wohnung für 2-Personen Haushalt in München. Wir umziehen wegen meines Arbeitsplatzwechsels. Wir sind Nichtraucher und besitzen keine Haustiere, an einem langfristigen Mietverhältnis ist uns sehr gelegen.
Hiermit möchte ich gerne einen Besichtigungstermin vereinbaren. Wäre dies am Montag 01.01 möglich?
Mit Freundlichen Grüßen
______
Tel. +49 *********
Email: ****@antwort.ru
Если первый этап прошёл хорошо и вам ответили (да-да, приготовьтесь что примерно на половину сообщений могут даже не ответить), то можно перейти к следующему шагу.
Шаг 3 – просмотр квартиры
Вы назначили встречу на просмотр квартиры (Besichtigungstermin):
- Постарайтесь приехать заранее назначенного времени, чтобы посмотреть район: какая инфраструктура, транспортное сообщение, есть ли зоны для отдыха или парки рядом. Всё это важно для аренды на долгий срок.
- На сам просмотр обязательно приходите вовремя: перед вами и после вас скорее всего тоже будут назначены просмотры.
- Не удивляйтесь, но может возникнуть ситуация, что одновременно с вами будут другие кандидаты на аренду (во время короновируса это запрещено).
- Не забывайте, что вас оценивают как потенциального арендатора: будьте приветливы, расскажите немного о себе, вежливо уточните интересующие вас нюансы.
- Не стесняйтесь рассказать о своих достоинствах: например, расскажите где вы работаете. Среди немцев особенно уважаемой считается профессия врача или инженера.
Если вам квартира не понравилась, но стоит врать и просто, но уважительно сообщите, что это вариант скорее не для вас. Но если квартира вас в принципе устраивает, стоит сказать, что вы довольны, но вам необходимо обдумать и обсудить это. Договоритесь, что точный ответ дадите в ближайшее время – лучшего всего дать ответ вечером в тот же день или на следующий. Тогда арендодатель будет рассматривать вас, как потенциального жильца.
Про документы: многие советуют приходить на просмотр квартиры сразу со всеми документами, которые потенциально пригодятся. Но основываясь на собственном опыте и последних тенденциях, мы советуем сначала посмотреть квартиру и, если вы готовы её снять, уточнить какие именно документы нужны в вашем конкретном случае. Тем более мы отсылайте ваши документы еще до просмотра квартиры.
Кстати о реалиях нашего времени: в виду модернизации и пандемии короновируса, многие предлагают просмотр квартиры онлайн через видеозвонок. Если у вас действительно нет возможности посмотреть квартиру в оффлайне, то можете уточнить о такой опции. Но помните, что никакой видеозвонок не передаст вам всех нюансов.
Шаг 4 – документы
Далее речь пойдет о документах, которые будут необходимы для заключения контракта и подтверждения вашей платежеспособности.
Документы, которые нужны всегда
- Паспорт
- Заполненная анкета арендатора – Selbstauskunft. Шаблон можно скачать тут.
- Справки о доходах: последние три расчётника (Lohnabrechnungen) если есть и/или рабочий контракт, где указана ваша заработная плата.
Важно: если у вас нет официального дохода в Германии или он недостаточный вам вряд ли кто-то сдаст квартиру. Наличие денег на родине или даже выписка с немецкого банковского счёта – не основание для доверия. Немцы руководствуются такой логикой: сегодня эти деньги есть, а завтра уже нет, другое дело зарплата, которая приходит каждый месяц.
Документы, которые могут быть нужны
- Справка о кредитной истории (Schufa-Auskunft)
- Страховка от ущерба третьим лицам (Haftpflichtversicherung)
Schufa – это ваша кредитная история в Германии. Этот документ содержит как серьезные сведения (брали ли вы кредит, когда и как по нему расплачивались), так и мелкие финансовые операции (например, если вы вовремя не оплатили штраф или покупку в интернете). Получить Schufa можно 1 раз в год бесплатно.
Если вы захотите повторно заказать новую справку, это будет уже стоить 29,95€.
Справка Schufa имеет свои срок актуальности в несколько месяцев, поэтому что бы не тратиться лишний раз не заказывайте её сильно заранее.
Если вы будете арендовать квартиру у собственника вполне может быть, что вам вообще не понадобится Schufa, особенно при условии, что вы только переехали в Германию. Арендодатель прекрасно понимает, что на вас вряд ли висят 3 кредита.
Haftpflichtversicherung или страховка от ущерба третьим лицам – нужна арендодателю на случай, если например, вы затопите соседей. Она нужна далеко не всегда и может быть уже включена в ваши коммунальные услуги (то есть, квартира уже застрахована).
Шаг 5 – заселение
Когда все документы собраны и вы пришли с арендодателем к общему знаменателю – время подписать договор. Пусть это звучит странно, но обязательно внимательно прочитайте договор!
При приёме квартиры не стесняйтесь осмотреть всё. Если есть какие-то повреждения, обратите на это внимание, можете сфотографировать, но также попросите это указать в протоколе приёма жилья. Это очень важно потому что, когда вы решите съезжать, вам нужно будет доказательства, что эти повреждения были еще до вас. В противном случае, вам придётся оплачивать это из собственного кармана или за счёт вычета из Kaution.
Не забудьте, въехав в новую квартиру вам обязательно надо в течении 14 дней позаботиться о регистрации.
А мы желаем вам удачи в поиске квартиры или дома вашей мечты!
